Quer Financiar Um Imovel Para Morar ou Viver de Renda?
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Preocupados em ter asseguradas as suas economias, diante da instabilidade da economia, algumas pessoas optam por investir todas as suas economias em imóveis.
O problema é que nem sempre esta decisão reflete uma análise cuidadosa dos objetivos da pessoa ao investir e, em alguns casos, a falta de entendimento dos custos envolvidos, sobretudo quando a compra do imóvel é financiada, torna o investimento duvidoso.
Por outro lado quando se pensa em comprar um imóvel, muitas dúvidas recaem sobre aqueles que precisam recorrer ao financiamento imobiliário em bancos. Quais as possibilidades de sair perdendo em vez de ficar feliz da vida por ter finalmente conseguido comprar a casa própria ou um imóvel a mais para viver de renda?
Esse medo não é nada incomum, mas é importante se informar antes de ir até o banco ou a construtora para pedir o crédito. Veja algumas orientações, para evitar problemas e saber como tomar a decisão da melhor maneira.
Financiar imóvel não é o problema
Não há nada de errado em levantar um financiamento imobiliário. Muito ao contrário, não só se trata de uma forma de financiamento positiva, pois contribui para a formação de um patrimônio, como também oferece custos atrativos.
O problema surge quando o investidor opta por resgatar o dinheiro aplicado no mercado financeiro para dar de entrada na compra de um imóvel, com o intuito de viver da renda de aluguel deste imóvel. Ainda que possa haver situações em que esta opção seja justificada, esta não é uma alternativa recomendada, sobretudo para quem ainda não acumulou um patrimônio significativo.
Na maioria das vezes, a decisão se baseia na percepção de que investir em imóveis é a única forma segura de se aplicar o dinheiro, sobretudo em épocas de forte volatilidade do mercado.
Ainda que investir em imóveis possa ser seguro, isso não significa que não haja outras opções de investimento que ofereçam segurança e garantam ao investidor uma melhor combinação em termos de risco e retorno. Até porque, no investimento em imóveis, não se pode esquecer do risco de liquidez!
Cobrança de juros
Conforme a Tibério Construções e Incorporações, os juros cobrados pelo financiamento são a menor preocupação do consumidor. Para se ter uma idéia, enquanto o empréstimo para a compra de um carro pode custar até 26,4% ao ano somente de taxa, o crédito imobiliário estipula um teto de 12% ao ano, mais a variação da Taxa Referencial do período.
“As propostas do governo para facilitar a compra de imóveis criaram nos agentes financeiros a concorrência de juros, o que fez muitos deles lançarem linhas de financiamento imobiliário com taxas menores”, afirmou a empresa.
Mas, é preciso fazer as contas!
Por mais que a taxa de juro esteja em queda, o reflexo disso no custo do financiamento imobiliário deve ser pequeno, até porque estamos falando de financiamentos de longo prazo, cujas taxas, além de mais baixas, tendem a ser mais estáveis. Ainda que o Governo tenha lançado medidas para incentivar a redução dos juros nos financiamentos através do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), é de se esperar que ele seja de, ao menos, 1% ao mês.
Além disto, a maioria dos contratos prevê a correção da prestação com base na inflação ou na poupança. Apesar da desaceleração da inflação, não podemos esquecer que muitas vezes os salários não são reajustados na mesma proporção, de forma que o peso das prestações no seu orçamento pode aumentar.
Mas, como o objetivo aqui é entender se o retorno que será obtido no investimento vale a pena, resta comparar o custo do financiamento com o retorno do investimento, ou através do aluguel do imóvel, que gera uma renda mensal, ou através da valorização do preço do imóvel.
Considerando que os aluguéis variam entre 0,5-1,2% do valor do imóvel, antes do pagamento de impostos, o retorno depois de impostos cai para 0,425% e 0,85% ao mês, abaixo, portanto do custo do financiamento (ao menos 1%). Neste sentido, a operação não vale a pena. Se juntarmos a isto o fato de que o saldo devedor é corrigido pela inflação ou pela poupança, o que muitas vezes não acontece com o preço do aluguel, sobretudo nas regiões onde há excesso de oferta, a situação é ainda pior.
Direto com a construtora
Existem algumas construtoras que financiam a venda direto para o cliente. No entanto, é necessário avaliar os prós e os contras dessa possibilidade e da convencional - direto com bancos - antes de fazer a opção.
Conseguir o crédito direto com a incorporadora tem como vantagem a rapidez, uma vez que as empresas costumam ser mais flexíveis em relação à comprovação de renda e exigência de documentos. Por outro lado, o valor da parcela tende a ser maior, com prazo médio para pagamento de cinco anos, e o montante emprestado, menor (cerca de 40% do valor do imóvel).
Instituições bancárias, por sua vez, dão até 20 anos de prazo para pagamento - o que resulta em uma mensalidade menor. Além disso, chegam a financiar até 100% do imóvel, dependendo das características do empreendimento e do próprio comprador.
Custo de aquisição supera valor de mercado
O retorno, em termos de valorização do preço do imóvel, também fica comprometido, pois se considerarmos que em geral no máximo 70% do valor do imóvel é financiado, isto significa que, em um imóvel de R$ 50 mil, o valor financiado é de R$ 35 mil.
Porém, assumindo que o financiamento seja quitado em 5 anos, com juros mensais de 1% e correção da prestação pela TR (0,20% ao mês), o valor total gasto com as 60 prestações seria de mais de R$ 48 mil, o que, considerando que o valor financiado foi de R$ 35 mil, implica em um desembolso de pelo menos R$ 13 mil com juros, o que varia dependendo do sistema de amortização utilizado e da correção do saldo devedor.
Com isto, o custo do imóvel sobe para R$ 63 mil, ou R$ 15 mil pagos de entrada e R$ 48 mil equivalentes ao valor do principal e dos juros pagos no financiamento.Na prática, isso significa que, para não sair perdendo em termos de valorização do imóvel, é preciso que o mesmo suba 26% no período, pois assim seu valor de mercado seria ao menos equivalente ao custo do financiamento.
Porém, como na venda do imóvel você incorre em custos relativamente altos, como por exemplo, corretagem, escritura, registro em cartório e imposto de transmissão, a valorização deve ser ainda maior para que o retorno do investimento valha a pena.
Como é reajustado o valor da parcela?
De acordo com a Tibério Construções, agentes financeiros costumam oferecer direto em seus sites simuladores que possibilitam planejar as parcelas até a ultima prestação, independentemente do sistema de amortização dos juros ser o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou o Sistema de Prestações Decrescentes (Price).
Dessa forma, a única variação da prestação será a da correção pela TR, que ficou em 2,85% no ano passado. A empresa apontou que uma prestação no valor de R$ 500, por conta da incidência da TR, teve aumento anual de R$ 14,25. “A correção não tem mais poder para separar salário e prestação, gerando saldos devedores impagáveis”, adicionou por meio de nota.
É importante lembrar que, a partir desse ano, passou a valer um novo cálculo para TR, o que causou uma certa comoção entre representantes de poupadores e trabalhadores. Além de reajustar a cobrança das parcelas de crédito imobiliário, a taxa responde pela variação da rentabilidade da poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço.
Com essa modificação, a variação da TR ficou menor, o que, por conseqüência, trouxe efeitos negativos para quem espera o ganho financeiro das aplicações descritas acima. Por outro lado, a correção anual do valor das prestações tende a cair também.
Prestações fixas
Mesmo com essa certa “tranqüilidade” na variação da TR, existem ainda aquelas pessoas mais conservadoras, que têm um certo receito de contratar um financiamento, com o preço das parcelas podendo mudar ao longo do ano.
Uma saída para esses casos é optar por um empréstimo com parcelas fixas - com a contrapartida de que haverá embutida no valor das prestações uma previsão de correção monetária. Muitas vezes, também é acrescida uma margem de segurança, em função do risco que o banco está assumindo ao fixar a taxa por tantos anos.
O que é resíduo inflacionário?
O resíduo inflacionário, como o próprio nome diz, remonta a um período de inflação desenfreada e admitia que se estabelecessem em cláusulas contratuais formas de reposição das perdas pela desvalorização da moeda, gerando saldos devedores para o final do período de financiamento.
Mas o consumidor não precisa se preocupar: com a inflação controlada, esse tipo de “conta-extra” não existe mais.
Valorização do imóvel
A análise, ainda que simples, permite entender que, ainda que possa haver situações em que o financiamento de imóvel com o objetivo de investimento seja atrativo, é importante analisar todos os custos envolvidos na decisão, para não se acabar perdendo dinheiro. Neste sentido, um dos fatores mais importantes é a escolha do imóvel, uma propriedade em boas condições e localização por um preço abaixo do mercado pode oferecer um retorno atrativo, que compense o custo do financiamento. Mas, é preciso fazer as contas com calma.
Por fim, vale lembrar que, segundo dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi), algumas regiões de São Paulo tendem a valorizar até 25% em anos e até triplicar em duas décadas.
3 respostas to “Quer Financiar Um Imovel Para Morar ou Viver de Renda?”
Por José Augusto Em Mai 15, 2011 | Responder
1. Quero financiar 500.000,00 na tabela price em 200 meses, com a taxa de 0,95 ao mes.
2. Como faço a conta para saber qual será o total de juros que estarei pagando ao final desse tempo?
Obrigado.
Por adilson Em Jun 6, 2011 | Responder
Gostaria de tomar um emprestimo na caixa pelo (carta de Crédito SBPE - Taxa Pós-Fixada) no valor de 250 mil, quais procedimentos para conseguir esse emprestimo para construção de um condominio( predio com 3 lage) apartamentos,qual taxa de juros ao ano, valor das prestações,quantos meses,carencia,ou existe outra modalidade para esse emprestimo alem da (
Carta de Crédito SBPE - Taxa Pós-Fixada) que seja mais eficaz.
aguardo.
att.adilson